Durchsetzung der Betriebspflicht eines Gewerbemieters durch einstweilige Verfügung

Die Betriebspflicht eines Gewerbemieters hinsichtlich des von ihm in einem Einkaufszentrum betriebenen Geschäfts kann durch einstweilige Verfügung vom Vermieter durchgesetzt werden. Das hat das Kammergericht mit Beschluss vom 28.01.2013 - 8 W 5/13 - entschieden.

09. Juli 2014
Der Fall:
Der Mieter eines Juweliergeschäfts in einem Einkaufszentrum hatte - erfolglos - versucht, mittels einer Anfechtung und einer fristlosen Kündigung den mit dem das Einkaufszentrum betreibenden Vermieter abgeschlossenen Mietvertrag zu beenden und hatte in diesem Zusammenhang sein Geschäft nicht mehr betrieben, obwohl im Mietvertrag eine Betriebspflicht vereinbart worden war. Der Vermieter beantragte zur Durchsetzung der Betriebspflicht eine einstweilige Verfügung, obwohl grundsätzlich gilt, dass im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Hauptsache nicht vorweg genommen werden darf.


Die Entscheidung:
Das Kammergericht hat mit Beschluss vom 28.01.2013 - 8 W 5/13 zulasten des Geschäftsinhabers (Antragsgegner) entschieden:

"1. Dem Antragsgegner wird auferlegt, das von ihm in dem Einkaufszentrum [...] Mieteinheit Nr [...] 1. OG, gemäß Mietvertrag vom [...] zum Betrieb eines Juweliergeschäftes angemietete ca. 79 qm große Ladenlokal wieder zu eröffnen und von Montag bis Samstag von 10.00 Uhr bis 20.00 Uhr zu betreiben.
2. Dem Antragsgegner wird untersagt, das unter Ziff.1 genannte Geschäftslokal während der unter Ziff.1 genannten Öffnungszeit zu schließen, den Betrieb einzustellen oder zu unterbrechen, das Geschäftslokal ganz oder teilweise ungenutzt oder leer stehen zu lassen oder durch das Ausräumen von Inventar oder Waren, entsprechende Beschilderung oder auf sonstige Weise den Eindruck zu vermitteln, das Geschäftslokal werde nicht mehr betrieben."

Zur Begründung hat das Gericht darauf abgestellt, dass der Sinn der Vereinbarung einer Betriebspflicht, der darin liegt, das Einkaufszentrum durch ein möglichst großes und vielfältiges Angebot an Geschäften für Kunden attraktiv zu halten, unterlaufen würde, wenn der Vermieter darauf verwiesen werden würde, mit der Durchsetzung der Betriebspflicht bis zum Abschluss eines Verfahrens in der Hauptsache zu warten. Der Vermieter habe glaubhaft gemacht, dass ihm ein nicht unerheblicher Schaden drohe, wenn der angemietete Laden bis zur Durchführung des Hauptverfahrens leer stünde. Es sei - so das Kammergericht - gerichtsbekannt, dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse aller Mieter eines Einkaufszentrums bestehe, keine Leerstände in der Nachbarschaft hinzunehmen, weil sich dies auch auf die Umsätze der übrigen Geschäfte niederschlage. Demgemäß sei der Vermieter auch anderen Mietern gegenüber gehalten, die vertraglich vereinbarte Betriebspflicht durchzusetzen. Der Vermieter habe auch ein eigenes Interesse an der Fortsetzung des Geschäftsbetriebes, weil davon auszugehen sei, dass die Weitervermietung eines nicht betriebenen Ladens schwieriger sei, als diejenige eines in Betrieb befindlichen.


Hinweis:
Um die notwendige Dringlichkeit für den Erlass einer einstweiligen Verfügung nicht zu gefährden, sollte der Vermieter angesichts einer Verletzung der Betriebspflicht rasch reagieren.



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